Acheter un appartement à Athènes en 2026 : opportunités, quartiers et conseils d’investissement

Athènes attire depuis longtemps les amateurs d’histoire, de soleil et de vie méditerranéenne. Mais depuis quelques années, la capitale grecque séduit aussi de plus en plus d’investisseurs immobiliers. En 2025-2026, elle figure parmi les marchés européens les plus dynamiques, tout en restant plus abordable que de nombreuses grandes capitales comme Madrid, Lisbonne ou Paris.

Selon la Banque de Grèce, les prix des appartements ont progressé de +7,8 % en moyenne en 2025. Cette hausse confirme l’intérêt croissant pour le marché athénien, sans pour autant faire disparaître les opportunités. Entre rendement locatif, fiscalité, Golden Visa, rénovation urbaine et demande internationale, Athènes offre aujourd’hui un terrain particulièrement intéressant pour un projet d’achat immobilier.

Voici les points essentiels à connaître avant d’investir dans un appartement à Athènes en 2026.

Pourquoi Athènes attire autant les investisseurs immobiliers ?

Un marché dynamique, mais encore compétitif

Le marché résidentiel athénien poursuit sa progression. Au quatrième trimestre 2025, les prix ont augmenté de +5,9 % selon l’indice résidentiel de la Banque de Grèce. Cette évolution montre que la demande reste forte, portée à la fois par les acheteurs locaux, les expatriés, les investisseurs étrangers et les nouveaux modes de vie comme le télétravail ou le nomadisme digital.

Malgré cette croissance, Athènes conserve un avantage important : ses prix restent inférieurs à ceux de nombreuses autres capitales européennes. Selon les quartiers, le prix moyen se situe généralement entre 2 450 € et 2 900 €/m². Les écarts restent toutefois importants. Omonia, par exemple, propose encore des biens autour de 1 000 €/m², tandis que Kolonaki ou certaines zones très recherchées peuvent dépasser 4 000 €/m².

Cette progression s’inscrit dans une tendance plus large. Après la crise de 2008, qui avait provoqué une forte baisse des prix immobiliers en Grèce, le marché athénien s’est progressivement redressé à partir de 2016. Depuis, la reprise est régulière et soutenue par plusieurs facteurs : tourisme, investissements étrangers, retour d’intérêt pour le centre-ville, développement de la Riviera athénienne et grands projets urbains.

Le projet Ellinikon joue notamment un rôle important dans cette dynamique. Situé au sud d’Athènes, il renforce l’attractivité de quartiers comme Glyfada, Alimos ou Voula, où l’effet de valorisation se fait déjà sentir.

Des rendements locatifs attractifs

L’un des principaux atouts d’Athènes reste son potentiel locatif. En location longue durée, les rendements bruts se situent généralement entre 5 % et 7 %, ce qui est élevé pour une capitale européenne. En location courte durée, dans les secteurs les mieux placés, certains biens peuvent atteindre jusqu’à 12 % de rendement brut.

Les chiffres liés à la location saisonnière confirment cet intérêt. D’après Airbtics, un logement Airbnb à Athènes génère un revenu annuel médian d’environ 22 000 €, avec un taux d’occupation de 71 %. Le revenu mensuel moyen en Grèce avoisine 2 500 € selon les données 2026. Ces niveaux expliquent pourquoi la capitale grecque reste très surveillée par les investisseurs en quête de rentabilité.

Le Golden Visa, un atout majeur pour les acheteurs non européens

Pour les investisseurs hors Union européenne, la Grèce propose également un dispositif particulièrement recherché : le Golden Visa. Ce programme permet d’obtenir un permis de résidence renouvelable de 5 ans, avec la possibilité de circuler librement dans l’espace Schengen.

Depuis les dernières évolutions du dispositif, les seuils d’investissement varient selon la localisation et le type de bien. Le seuil de 250 000 € reste possible pour certains ateliers ou commerces convertis en logements. En revanche, dans les zones les plus demandées, comme le centre d’Athènes, Glyfada, Mykonos ou Santorin, le seuil peut atteindre 800 000 € depuis 2025.

Pour les investisseurs concernés, ce mécanisme peut devenir un véritable levier patrimonial et résidentiel. L’équipe Mobilia peut vous accompagner pour identifier les biens compatibles et structurer votre projet.

Dans quels quartiers acheter un appartement à Athènes ?

Athènes est une ville très contrastée. D’un quartier à l’autre, les prix, les profils de locataires et les perspectives de valorisation peuvent varier fortement. Le choix de l’emplacement doit donc dépendre de votre stratégie : rendement, usage personnel, revente, location longue durée ou location saisonnière.

Pangrati

Pangrati est l’un des quartiers les plus recherchés du centre d’Athènes. C’est aussi le secteur où se trouvent les bureaux de Mobilia. Le quartier séduit par son équilibre : vie locale animée, cafés, commerces, restaurants, proximité du centre et ambiance résidentielle.

La place Varnava et les rues voisines attirent aussi bien les jeunes actifs que les familles expatriées. Les appartements rénovés ou bien entretenus y trouvent facilement preneur. Pour un investisseur, Pangrati offre un bon compromis entre rendement, stabilité locative et potentiel de revente.

Koukaki

Situé près de l’Acropole, Koukaki a longtemps été l’un des quartiers favoris des investisseurs en location courte durée. Sa localisation, son ambiance de quartier et sa proximité avec les sites touristiques en font un secteur très demandé.

Cependant, la réglementation doit être étudiée avec attention. Depuis 2026, les nouvelles inscriptions Airbnb sont restreintes dans certains quartiers centraux d’Athènes, dont Koukaki. Les biens déjà enregistrés ne sont pas concernés, mais les nouveaux projets doivent être analysés au cas par cas.

Kypseli

Kypseli est souvent présenté comme l’un des quartiers à fort potentiel d’Athènes. Les prix y restent plus accessibles que dans les zones les plus centrales ou les plus touristiques, tandis que le quartier attire une population variée : étudiants, artistes, jeunes actifs, expatriés et digital nomads.

Pour les investisseurs disposant d’un budget plus limité, Kypseli peut représenter une option intéressante, en particulier pour les biens à rénover. Le potentiel de valorisation à moyen terme y est important, à condition de bien sélectionner la rue, l’immeuble et la qualité du bien.

Glyfada et la Riviera athénienne

Glyfada et la Riviera athénienne s’adressent à un profil différent. Ici, l’atout principal est la combinaison entre bord de mer, qualité de vie, clientèle internationale et développement urbain. Les prix sont plus élevés, souvent entre 2 800 € et 4 500 €/m², mais la demande locative y est également plus premium.

L’impact du projet Ellinikon renforce encore l’intérêt pour cette zone. Pour un investisseur qui vise une clientèle internationale ou un bien patrimonial à forte attractivité, la Riviera athénienne mérite une attention particulière.

Kifissia et Marousi

Au nord d’Athènes, Kifissia et Marousi attirent principalement les familles expatriées, les cadres et les professionnels travaillant dans les grandes entreprises implantées dans la zone. Ces quartiers offrent un cadre plus calme, plus vert, avec des écoles internationales, des bureaux, des commerces et une excellente qualité de vie.

La demande locative y est plus orientée long terme. Pour un investisseur recherchant une location stable, avec des locataires installés sur plusieurs années, ces secteurs peuvent être très pertinents.

Zografou et Ilisia

Zografou et Ilisia sont particulièrement intéressants pour les investisseurs qui ciblent les étudiants et les jeunes actifs. Proches des universités et des campus, ces quartiers bénéficient d’une demande locative régulière.

Les prix y restent parmi les plus accessibles d’Athènes, autour de 2 450 €/m² selon les secteurs. Le taux d’occupation est généralement élevé, ce qui en fait une option intéressante pour un investissement locatif orienté rendement.

Quelle stratégie locative adopter ?

La location longue durée

La location longue durée reste la solution la plus simple et la plus stable. En Grèce, un bail résidentiel classique est généralement conclu pour une durée de 3 ans. Pour l’investisseur, cette formule offre un cadre juridique clair, une gestion plus prévisible et des revenus réguliers.

À Athènes, les rendements bruts en location longue durée se situent souvent entre 5 % et 7 %. Cette stratégie convient particulièrement aux propriétaires qui souhaitent déléguer la gestion et éviter les changements fréquents de locataires. Le service de gestion locative de Mobilia peut prendre en charge les différentes étapes : sélection du locataire, suivi administratif, encaissement et reversement des loyers.

La location courte durée

La location saisonnière peut offrir des revenus plus élevés, notamment dans les quartiers touristiques ou très bien connectés. Dans certains secteurs, le rendement brut peut atteindre 12 %. À Athènes, le revenu annuel médian d’un logement Airbnb est estimé à 22 000 €, avec un tarif moyen autour de 81 €/nuit.

Mais cette stratégie doit être envisagée avec prudence. Les nouvelles inscriptions sur les plateformes de courte durée sont désormais limitées dans les 1er, 2e et 3e arrondissements d’Athènes, incluant notamment Plaka, Monastiraki, Syntagma, Koukaki, Kolonaki, Pangrati, Gazi et Thiseio. Ces restrictions sont prévues au moins jusqu’en décembre 2026.

Elles ne concernent pas les biens déjà enregistrés, ni les banlieues, les îles ou les zones côtières. Dans tous les cas, un numéro AMA, correspondant à l’enregistrement officiel du bien, reste obligatoire pour louer en courte durée.

La stratégie mixte

Certains propriétaires choisissent une approche hybride : location saisonnière pendant la haute saison touristique, de mai à octobre, puis location plus classique le reste de l’année. Cette solution peut permettre d’optimiser le rendement tout en limitant les périodes vacantes.

Elle demande toutefois une gestion plus active. Il faut anticiper l’ameublement, la maintenance, les réservations, l’accueil des locataires, les changements de réglementation et la fiscalité. Pour un investisseur vivant à l’étranger, le recours à un gestionnaire local fiable est souvent indispensable.

Acheter en Grèce en tant qu’étranger : les étapes principales

L’achat immobilier en Grèce est accessible aux non-résidents, mais il nécessite un accompagnement sérieux. Voici les étapes généralement à prévoir.

1. Obtenir un numéro fiscal grec

Le numéro fiscal grec, appelé AFM, est indispensable pour acheter un bien immobilier. Il est délivré par l’administration fiscale grecque, généralement en 1 à 2 jours. Un avocat peut effectuer cette démarche à distance pour le compte de l’acheteur.

2. Ouvrir un compte bancaire en Grèce

Un compte bancaire grec est souvent nécessaire pour les virements liés à l’achat. Il peut également être demandé si vous souhaitez solliciter un financement auprès d’une banque grecque.

3. Vérifier la situation juridique du bien

La vérification juridique est une étape essentielle. Un avocat contrôle les titres de propriété, l’existence éventuelle de dettes ou d’hypothèques, ainsi que l’inscription correcte du bien au cadastre grec, le Ktimatologio.

Mobilia travaille avec des avocats et notaires habitués aux transactions avec des acheteurs internationaux, afin de sécuriser chaque étape du processus.

4. Signer l’accord préliminaire

Une fois les vérifications effectuées, acheteur et vendeur signent généralement un accord préliminaire. Un acompte, souvent compris entre 5 % et 10 % du prix de vente, est alors versé.

5. Finaliser l’achat devant notaire

La vente définitive est signée devant notaire. Le transfert de propriété est ensuite enregistré auprès du cadastre national, ce qui permet de protéger juridiquement l’acheteur.

Fiscalité et frais d’acquisition

Au-delà du prix d’achat, il faut prévoir plusieurs frais annexes. En règle générale, les coûts d’acquisition comprennent :

• la taxe de transfert, fixée à 3,09 % du prix d’achat ;
• les frais de notaire, généralement entre 1 % et 2 % ;
• les honoraires d’avocat, souvent entre 1 % et 2 % ;
• la commission d’agence, généralement entre 2 % et 2,5 %.

Au total, il est prudent de prévoir entre 8 % et 12 % de frais, selon la situation du bien et les modalités de la transaction. Pour certains biens neufs, une TVA de 24 % peut s’appliquer lorsque le permis de construire est postérieur au 1er janvier 2006. Ce point doit être vérifié avant tout engagement.

L’ENFIA, la taxe foncière annuelle grecque, dépend de la surface, de la localisation et de la valeur du bien. Pour un appartement de 100 m² dans le centre d’Athènes, il faut compter environ 1 000 € par an, payables en 12 mensualités.

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif : 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % entre 12 001 € et 24 000 €, 35 % entre 24 001 € et 35 000 €, puis 45 % au-delà. La fiscalité finale dépend également du pays de résidence fiscale de l’investisseur et des conventions fiscales applicables. Il est donc recommandé de consulter un spécialiste avant d’acheter.

Conseils pour réussir son investissement à Athènes

Avant de commencer les visites, il est essentiel de définir clairement votre objectif. Souhaitez-vous acheter pour louer en longue durée, faire de la location saisonnière, disposer d’un pied-à-terre ou combiner usage personnel et rendement locatif ? Cette réponse orientera directement le choix du quartier, du type de bien et du budget.

Il faut également prévoir une enveloppe réaliste : prix d’achat, frais d’acquisition, éventuels travaux, ameublement, fiscalité et gestion locative. Un bien moins cher à l’achat peut nécessiter des travaux importants, tandis qu’un appartement déjà rénové peut être plus simple à louer immédiatement.

Enfin, l’accompagnement local est déterminant. Une agence immobilière enregistrée, un avocat, un notaire et, si nécessaire, un gestionnaire locatif permettent de réduire les risques et de gagner du temps. Dans un marché en mouvement, bien s’entourer fait souvent la différence.

Athènes bénéficie aujourd’hui de plusieurs moteurs de croissance : le projet Ellinikon, l’amélioration des transports, la montée en gamme de certains quartiers et la progression continue du tourisme, avec 32 millions de visiteurs en 2024. Ces éléments renforcent son potentiel à long terme.

Vous envisagez d’investir dans un appartement à Athènes ? L’équipe Mobilia vous accompagne à chaque étape de votre projet, depuis la sélection du bien jusqu’à la gestion locative, avec une connaissance précise du marché local.